六盤水市供銷系統(tǒng)資產經營管理一體化發(fā)展

實施方案

一、背景及意義

目前,全市供銷系統(tǒng)房屋、土地資產匯總為210000萬元，其中：全市房屋面積212474.87平方米，初步評估價為86000萬元；土地面積313967.2平方米，初步評估價為124000萬元(市中心房屋、土地分別按4500元每平方米和400萬元每畝計算匯總，下屬各縣（市、特區(qū)、區(qū)）房屋、土地分別按4000元每平方米和250萬元每畝的標準計算匯總)。

由于缺乏統(tǒng)一專業(yè)管理，各自為政，各社屬企業(yè)基本成為僵尸企業(yè)，只能按照簡單模式出租房屋、土地資產，整體效益下降，資產沒有盤活，其規(guī)模價值和增值開發(fā)價值沒有發(fā)揮出來，全系統(tǒng)一年收益不足2000萬元，被稱為“守著金山要飯吃”。

為貫徹落實供銷社深化改革精神,充分發(fā)揮集團整體優(yōu)勢,擴大經營規(guī)模,提高行業(yè)競爭能力和資產開發(fā)效益,解決長期以來規(guī)模優(yōu)勢發(fā)揮不足的問題,經多次調研，決定擬采取城市“三變”模式組建六盤水市供銷系統(tǒng)資產運營管理公司，實現全市供銷系統(tǒng)資產一體化，幫助帶動全市供銷系統(tǒng)一起發(fā)展。

二、總體思路

以供銷社為主導，企業(yè)、合作社為載體，按照市場規(guī)則，采取城市“三變”模式，創(chuàng)新開展資產整體打包經營發(fā)展。

（一）權屬不變、統(tǒng)一經營

由市供銷商貿集團發(fā)起成立六盤水市供銷系統(tǒng)資產運營管理公司，注冊資本為500萬元，市縣供銷社占股80%，持股比例：市級：盤州：水城：六枝：鐘山=25%：20%：19%：10%：6%，社會專業(yè)資產管理公司占股20%。對企業(yè)資產管理權和經營權進行分離，經營管理權歸屬資產運營管理公司，資產所有權仍舊歸屬各原單位（只是變更為股權）。

    · 資產入股、差異受益

    市縣供銷社及下屬企業(yè)對資產進行清產核資和資產評估后，通過資產入股形式加入到資產運營管理公司，由運營管理公司對資產進行整體打包，分類規(guī)劃，差異化開發(fā)。經營中產生的資本收益和物業(yè)租賃增值收益（如出租）按照公司股權比例進行分配；經營中產生的開發(fā)性收益（如合作開發(fā)）按照公司與所有權方20%：80%的比例進行分配。

    · 保底分紅、二次分配

    在資產入股到資產公司之前已能產生的租金等收入，由資產運營管理公司按等額保底分紅的原則，每年固定支付給所有權方，以保障原企業(yè)職工的現狀收益不變。在統(tǒng)一經營中產生的增值性現金收益和開發(fā)性收益在執(zhí)行了差異受益原則后，由所有權企業(yè)自己再進行二次分配。

三、業(yè)務發(fā)展方向

采取城市“三變”模式，簽訂受托協(xié)議對全市供銷資產進行一體化管理，公開招租，整體開發(fā)，盤活閑置的房屋、土地資產，探索資產債券化，發(fā)起成立基金等業(yè)務，最大限度發(fā)揮資產的整體開發(fā)價值和規(guī)模價值。

四、工作步驟

（一）成立籌備工作小組（2018年12月30前）

由市供銷社牽頭,抽調市、縣（市、特區(qū)、區(qū)）兩級供銷社人員成立資產運營管理一體化籌備工作小組，負責協(xié)調、解決公司成立前相關事宜。

進行資產評估核資（2019年1月30前）

由運營管理公司尋找專業(yè)評估機構對入股的房產、土地等資產進行核資和評估，徹底摸清供銷系統(tǒng)全部家底、負債和所有者權益。

       · 對資產進行確權變性（2019年2月28日前）

由運營管理公司牽頭，市、縣（市、特區(qū)、區(qū)）兩級供銷社配合，對各自本級的資產完成確權變性工作。

       · 成立資產運營管理公司（2019年3月30日前）

根據股東預先商定的原則，尋找專業(yè)合作伙伴，劃分各級經營主體權力、義務、責任，委派任命各級經營管理人員等，依據各股東入股數額，按相應的占股比例成立資產運營管理公司。

五、經濟社會效益分析

（一）由資產管理運營公司，對所有房屋、土地公開統(tǒng)一招租，因為招租面廣，知曉數多，勢必引起租金價格抬漲，估計年租金在現有基礎上至少增加5%。

（二）尋找專業(yè)合作伙伴，以供銷系統(tǒng)資產及未來收益做保證進行資產債券化或者發(fā)起成立基金，基金規(guī)模至少可達10億。

（三）對全市房屋、土地等固定資產進行統(tǒng)一經營管理,能最大限度的盤活各種閑置資產,同時縮減了管理人員數量，從而幫助企業(yè)降低運營成本，增加收益。

（四）資產總量的提升有利于多方位投資，通過統(tǒng)一規(guī)劃經營，企業(yè)資產質量不斷優(yōu)化，有助于帶動、清理企業(yè)內部的低質量資產，促使不良資產轉化為優(yōu)良資產，極大增強了企業(yè)抗風險能力，資產總量與質量的提升，會大幅提升資產的增值收益。

（五）按照簡單的固有模式對資產進行出租經營，體現不出其本身的商業(yè)價值，運營管理公司幫助協(xié)調解決資產確權變性問題后，將迅速大幅提升其市場化價值。

六、保障措施

    （一）人才保障。通過市場化、專業(yè)化的原則選聘人才，引入職業(yè)經理人團隊，提高資產一體化經營管理水平。

       · 資金保障。各級供銷社和民營資本方按照承擔比例，積極通過多渠道、多方式籌措資金，保障所需的資本金按要求全部到位，以解決單個供銷社無力投資的困難。

    （三）政策保障。由市人民政府統(tǒng)籌，協(xié)調區(qū)縣政府，為實施供銷系統(tǒng)資產一體化項目開展提供全方位的支持和幫助。